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 > 재건축조합은 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자에 대해 매도청구소송을 제기할 수 있고, 그 판결은 매매계약을 의제하는 효과를 가진다.
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> 재건축조합이 매도청구소송에 따른 매수인의 의무를 부담하는 경우, 매매대금을 지급해야 하나, 조합의 재원조달이 불가능한 경우 매매대금을 지급하지 못하는 경우가 있고, 이때 각 조합원들은 재건축조합에 매도청구판결에 따른 매매계약을 해제한다는 취지의 의사표시를 하게 된다.
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> 재건축조합은 조합원의 법적 지위를 불안하게 할 위험이 있는 매도청구권을 행사하는 경우 조합설립총회로부터 2개월 기간 내에 최고 및 소제기 등 절차를 진행해야 하고 그 기간이 도과되면 효력을 상실하게 된다.
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> 또한 소송 판결이 확정될 때까지 1년이상의 기간도 소요되게 된다. 따라서 위 조합원의 해제의사가 적법한지, 적법하다면 다시 미동의 조합원의 토지를 확보할 방법이 무엇인지를 알고 있어야 한다.
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> 이와 관련하여, 대법원(2013.3.26. 자 2012마1940 결정)은 “구 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반 법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것이다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상 의무에 관해 이행청구소송을 제기해 확정판결을 받은 후 자신이 매매계약상의 의무를 이행하지 않는 경우에도 마찬가지이다“라고 판시했다.
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> 조합원이 이행제공을 하면서 조합의 매매대금을 지급을 청구했음에도 불구하고 이를 지급하지 않았다면, 조합원의 해제는 적법한 것이다. 따라서 조합은 매도청구소송 판결이 확정된 경우, 최대한 빨리 조합원에게 매매대금을 지급할 준비를 해야 할 것이고, 조합원이 이행의 제공을 하면서 매매대금을 요청하면 반드시 그 기간 내에 이를 이행해야 할 것이다.
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> 위와 같이 매도청구소송 판결에 따른 매매계약이 해제된 경우 다시 매도청구소송을 제기할 수 있는지에 관해 대법원(2012.12.26.선고 2012다90047 판결)은 “매도청구권의 제척기간이 도과했다고 해서 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다”라고 판시했다.
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> 따라서 조합설립변경 동의 및 조합설립변경인가를 받는 경우 이때를 기산점으로 하여 최고 및 소제기를 하면 적법한 것으로 볼 수 있다.
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> 한편, 위 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건과 관련해서도 대법원은 “최초 조합설립에 필요한 동의서를 징구하는 것과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖추어 서대문구청장으로부터 조합설립변경인가를 받은 원고는 특별한 사정이 없는 한 이에 기하여 미동의자인 피고들을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다”라고 판시한 바 있다.
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> 또 대법원(2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판결)은 “조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추었다고 보기 위해서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 조합설립변경인가의 신청 전에 총회를 새로 개최해 조합정관의 확정ㆍ조합임원의 선임 등에 관한 결의를 하는 등의 절차적 요건을 구비해야 한다. 다만 이 경우 새로 개최된 총회의 의사결정은 종전의 조합설립인가의 신청 전에 이루어진 창립총회의 결의를 추인하는 결의를 하거나 총회의 진행 경과 등에 비추어 그러한 추인의 취지가 포함된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 충분하다”라고 판시했다.
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> 그러므로 조합설립동의서를 징구하되, 나머지 조합설립절차는 기존 창립총회에 대한 추인 총회 등으로 갈음해 진행하면 되겠다. 다만, 이때 새로이 미동의자가 생기는 경우 이들에 대하여도 매도청구소송을 진행하여야 함을 잊지 말아야 한다.
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> 매도청구소송에 따른 매매계약 체결은 재건축 사업에서 조합원 확정 및 토지소유권 확보 등과 관련하여 핵심적인 업무임을 부인할 수 없다. 따라서 조합은 매도청구소송에 관하여 소송기술적으로 판결시기를 조절하여 판결 후 언제든 매매대금을 지급할 수 있는 자금계획을 짜놓는 것이 중요하다고 하겠다.
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