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 > 재개발조합이 현금청산자의 보상금을 산정할 때, 현금청산을 위한 협의단계에서 2 내지 3개 감정평가 업체에 해당 현금청산자 소유의 부동산 및 동산, 영업권 등을 평가하게 되고, 그 협의가 이루어지지 아니하면 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에 따라 지방토지수용위원회에 재결을 신청하게 되는데 이때에도 적어도 2개의 감정평가 업체로부터 감정평가를 받게 된다.
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> 이후 이의재결 및 수용보상금 증액 청구소송 등에서도 감정평가를 받게 된다.
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> 이때 현금청산자가 종교시설 등이라면, 많은 감정평가에도 불구하고 일반적으로 협의가 쉽지 않다. 따라서 종교시설에 관한 현금청산에서는 그 보상금 산정을 위한 감정평가가 다른 현금청산자보다 더 중요하게 된다.
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> 종교시설은 영리를 목적으로 하지 않는 비영리시설로서 영업손실보상에는 해당되지 않는다. 교인들의 헌금 등으로 많은 수입을 올렸음에도 불구하고, 이에 대한 영업손실보상을 받지 못해 보상금에 대한 갈등이 더욱 커진다.
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> 시설이전비 등은 토지보상법 등 관련법령이 정하는 바에 따라 감정평가를 해야 한다. 토지보상법 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상해야 한다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우”라고 정하고 있다.
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> 위 규정이 그나마 영업보상을 받지 못하는 종교시설의 보상금을 적정하게 평가받을 수 있는 규정이라고 볼 수 있다.
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> 이에 대해 대법원은 “물건의 수용에 있어서는 그 물건의 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 종래의 목적에 사용할 수 없게 되는지의 여부를 먼저 가려보고 그에 따라 이전비용 또는 취득가액 중 어느 것으로 보상해야 할 것인지를 정해야 한다”고 판시했다.
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> 또한 수원지방법원에서는 “이 사건 토지의 불교시설물 중 법당 내부에 있는 미륵불상과 연화좌대, 삼존불상과 각 좌대, 탱화 4화, 천왕 벽화 (중략)는 법당 및 산신각에 맞추어 특별히 주문 제작되어 그 장소를 떠나서는 더 이상 성보로서의 기능을 수행할 수 없는 것으로서 (중략) 위 지장물에 대해 취득가격에 못 미치는 이전비용만을 보상하는 것은 정당한 보상의 원칙에 따른 것이라 볼 수 없다”고 판시했다.
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> 따라서 종교시설 내에 지장물 등은 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 이를 종래 목적에 사용할 수 없게 되는 경우 이를 시중에서 구입 가능하다면 구입비용을, 구입이 불가능하다면 그 제작비용을 취득가액으로 평가해야 한다.
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> 따라서 조합은 현금청산자에 대한 최초 협의시부터 감정평가를 할 때 위와 같은 사정이 존재하는 지장물 등에 대한 평가를 신중히 하도록 유도하고, 이를 감정평가 결과에 반영해 종교시설과의 협의에 이를 수 있도록 노력해야 한다.
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> 또한 현금청산자가 된 종교시설도 막연히 위와 같은 사정을 고려하지 않은 것을 기화로 시간을 끌며 협의에 응하지 않을 것이 아니라, 조합에게 적정한 보상가 평가를 위한 모든 협조를 하되, 평가가 끝나면 명도 등 절차에 관해 사업진행에 협조함으로써 조합과 종교시설, 나아가 조합원 전체의 이익을 고려한 보상절차를 진행해야 한다.
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